☰

Инвестиции в российскую недвижимость. Инвестиции в коммерческую недвижимость в россии. Особенности коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость – это любая нежилая собственность, приносящая владельцу доход.

К коммерческой недвижимости можно отнести:

О том, какие еще виды и типы коммерческой недвижимости бывают, узнаете в .

Инвестиции в коммерческую недвижимость имеют следующие преимущества:

  1. Срок окупаемости ниже, сравнительно с инвестициями в жилую недвижимость. На это влияет как величина арендной платы, так и удорожание собственности в виду повышения показателей проходимости, увеличения населения и развития инфраструктуры района.
  2. У собственника есть возможность влиять на стоимость недвижимости, улучшая его техническое состояние и внешний вид, а также он имеет возможность изменить профиль собственности. На месте убыточного магазина всегда можно открыть перспективный массажный кабинет, и наоборот.
  3. Коммерческие помещения отличаются средней ликвидностью, их можно продать без потери стоимости.
  4. Обесценивание коммерческой недвижимости в периоды кризиса не настолько масштабное, как в других видах инвестирования.
  5. Средняя окупаемость коммерческих объектов составляет 7-10 лет при доходности 10-12% от стоимости недвижимости.
  6. Расчёт потребности вложения в коммерческую недвижимость напрямую зависит от экономической ситуации в стране. Чем лучше развит средний и крупный бизнес, тем больше спрос на , а значит, выше цена.

Как выбрать стратегию вложений?

Чаще всего доход от коммерческой недвижимости инвесторы реализуют двумя путями:

Какие еще сделки, кроме продажи и сдачи в аренду, могут проводиться с коммерческой недвижимостью, читайте .

По максимальной рентабельности

Сделаем расчёт рентабельности покупки коммерческой недвижимости для сдачи в аренду.

Пусть инвестор приобрел нежилую недвижимость площадью 80 кв. м, стоимостью 4 млн руб. Тогда стоимость 1 кв. м. составит 50.000 руб. Предполагается сдавать недвижимость в аренду по ставке: 600 руб за кв. м в месяц. Таким образом, годовая арендная ставка составит 7200 руб за кв. м в год.

Рентабельность получим, разделив стоимость аренды за один кв. м в год, на стоимость одного кв. м, и умножив на 100%: (7200 / 50000)*100% =14,4%.

Получаем довольно неплохой показатель рентабельности, который будет привлекателен для большинства инвесторов. Рассчитать срок окупаемости в годах мы можем, разделив 100 на показатель рентабельности. В нашем случае: 100/14,4%= 6,9 лет.

По высокой ликвидности

  1. Расположения объекта (транспортная доступность, инфраструктура района, экология).
  2. Технических показателей здания (площадь объектов, этажность, наличие комнат, дополнительного пространства, количество подъездов и входов).
  3. Вторичный это рынок недвижимости или новостройка (новостройки более ликвидны).

На сегодняшний день особой ликвидностью отличаются торговые (торговые центры, стрит-ритейл, отдельно стоящие объекты) и офисные помещения.

По престижности месторасположения

В каждом населённом районе недвижимость имеет зональность согласно классам престижности. Рассмотрим зональность недвижимости на примере города Москва.


Какой способ предпочесть для вложения денег?

Покупка с целью продажи

  • Во-первых, следует определиться с выбором вида недвижимости : торговое, офисное, складское или промышленное помещение. По статистическим данным, наибольшей ликвидностью и рентабельностью отличаются торговые и офисные помещения, далее следуют складские помещения, и замыкают рейтинг промышленные объекты. Окупаемость и доходность инвестиций напрямую зависит от спроса на помещения, развития среднего и крупного бизнеса, а также от экономики страны.
  • Во-вторых, искать объект лучше на этапе строительства или проекта. Важно, чтобы здание полностью отвечало требованиям по своему назначению. Если решено приобрести торговое помещение, требования будут одни, если офисное – совершенно другие.
  • В-третьих, необходимо собрать всю доступную информацию о дальнейшем развитии выбранного района , наличии потенциальных арендаторов, застройщике и его репутации. Всё это поможет вам максимально снизить риски получить долгострой или приобрести неликвидную недвижимость.

При успешной покупке нежилой недвижимости можно получить доход от перепродажи в результате действия нескольких факторов:

  1. Ремонта помещения, который делает собственник перед продажей.
  2. Удорожания здания в связи с большим спросом на помещения для предпринимательских проектов и бизнес-идей.
  3. Завершения строительства и закономерного увеличения стоимости 1 кв м.

Аренда

После приобретения недвижимости следует правильно организовать рекламную компанию , обратить внимание на доски объявлений, социальные сети и веб-объявления. Если инвестиции масштабны, можно рассмотреть варианты оффлайн-рекламы, а также воспользоваться услугами рекламных и консалтинговых компаний.

Ещё один важный момент: нельзя забывать о налоговых вычетах, которые рассчитываются по ставке 13% от прибыли. Кроме того, собственник обязан оплатить налог на имущество, зависящий от кадастровой стоимости объекта.

Вопросы о том, какие налоги обязан оплачивать собственник коммерческой недвижимости, детально были рассмотрены нами .

Строительство

Строительство коммерческой недвижимости относится к более сложным видам инвестирования, так как требует не только привлечения значительных инвестиций, но и обладания владельцем знаний в области управления проектами и муниципальных правил районирования, наличием дипломатических качеств для успешных переговоров с местными властями, поиска подрядчиков и взаимодействия в владельцами близко расположенных предприятий. Если все эти качества у инвестора присутствуют, то можно приступать к оценке рисков и доходности конкретных объектов.

Строительство коммерческой недвижимости имеет свои преимущества:


При выборе способа инвестирования в коммерческую недвижимость, инвестор должен руководствоваться собственными соображениями: при желании получения единоразовой прибыли стоит обратить внимание на приобретение недвижимости с целью перепродажи.

Если стоит цель создать долгосрочный пассивный доход – рассмотреть арендный бизнес. Наиболее предприимчивые и располагающие временем инвесторы занимаются строительством коммерческой недвижимости как с целью продажи, так и в качестве арендного объекта.

О том, насколько выгодно вкладывать деньги в строительство коммерческой недвижимости, узнаете .

Как выбрать объект инвестирования?

Чтобы грамотно выбрать объект инвестиций, следует обратить внимание на следующие параметры:


В заключение отметим, что инвестирование в коммерческую недвижимость существенно отличается от банковских депозитов или торговли на фондовой бирже. Это более активный вид инвестиций, требующий постоянного внимания и участия собственника. К тому же недвижимость, особенно коммерческая имеет пониженную ликвидность, но все эти недостатки компенсируются более высокой доходностью и возможностью для инвестора контролировать свой капитал.

Несмотря на влияние экономических кризисов, инвестиции в недвижимость сохраняют тенденцию к росту в долгосрочной перспективе. Поэтому решение вкладывать деньги в недвижимость или выбрать другой инструмент управления капиталом каждый должен принять самостоятельно.

Евгений Маляр

Bsadsensedinamick

# Инвестиции

Преимущества и риски

Наиболее перспективными объектами инвестиций на сегодняшний день являются хостелы. В больших городах наблюдается их дефицит.

Навигация по статье

  • Типы объектов коммерческой недвижимости, привлекательных для вложений
  • Цели инвестирования в деловую недвижимость
  • Первичный и вторичный рынок как оперативная площадка инвестора
  • Особенности инвестиций в офисные помещения
  • Инвестиции в торговые площадки
  • Инвестиции в сервисную недвижимость
  • Инвестиции в производственные объекты и складские помещения
  • Сравнение инвестиций в коммерческую недвижимость и жилой фонд
  • Риски инвестиций в коммерческую недвижимость
  • Советы по выбору объекта коммерческой недвижимости для инвестирования
  • Семь этапов инвестирования в объекты коммерческой недвижимости
  • Современные российские и мировые тенденции рынка инвестиций в деловую недвижимость

Одним из наиболее надежных направлений финансовых вложений считается недвижимость. К достоинствам такого инвестирования обычно относят очевидные признаки: строение никуда не денется, незаконно им завладеть постороннее лицо вряд ли сможет, да и дорожает объект со временем. На практике не все так просто.

В статье рассмотрены распространенные проблемные моменты, с которыми сопряжены инвестиции в коммерческую недвижимость и даются рекомендации по их преодолению.

Типы объектов коммерческой недвижимости, привлекательных для вложений

С целью заработка приобретаются не только коммерческие объекты, но и квартиры и дома, если их предлагают по явно выгодным ценам. Однако тема статьи – нежилые строения и помещения, относящиеся к недвижимости делового назначения. Ее по определению используют для получения дохода.

Объекты делятся на две основные группы – первичную (то есть строящуюся или только что сданную в эксплуатацию) и вторичную (как правило, сменившую уже не одного собственника). Коммерческая недвижимость также классифицируется по признаку функционального назначения по следующим группам:

  1. Универсальная. Есть такие помещения, профиль которых с минимальными затратами можно менять в зависимости от рыночной конъюнктуры. Был магазин – стал косметический салон или, например, бар.
  2. Торговая точка. Здесь все понятно: для магазина или супермаркета созданы условия работы, связанные с подвозом товара, получены разрешительные документы и т. д.
  3. Офисные площади. Распространенный и востребованный тип городской коммерческой недвижимости, характеризующийся широтой представлений о нем. Офис может быть большим или крохотным, представлять собой целое строение или его часть и т. д.
  4. Складские помещения. В зависимости от требований, могут находиться в городе или за его чертой, иметь особые приспособления (рампы, разгрузочные площадки) или обходиться без них.
  5. Гостиничная недвижимость. В это понятие входят помещения разных классов – от роскошных отелей до скромных хостелов.
  6. Объекты социально-коммерческого назначения. Например, здание, в котором располагается частная клиника или спортивный клуб, относится к деловой недвижимости.
  7. Индустриальные строения. В их число входят здания и сооружения промышленного назначения – заводские корпуса, складское хозяйство и пр.

Возможны и некоторые другие классы коммерческой недвижимости, в том числе и самые необычные. Нередки случаи кардинального перепрофилирования объектов.

В ряде европейских стран действуют законодательные нормы, не позволяющие перепрофилировать объекты деловой недвижимости в исторических кварталах. Например, если в каком-то доме аптека работает последние четыре века, то ей и быть на этом месте.

Примерами могут служить так называемые лофты, то есть индустриальные здания, утратившие изначальную функциональную ценность, но успешно эксплуатирующиеся в другом качестве. В бывших заводских корпусах организуются центры развлечений, студии, офисные центры и иные востребованные коммерческие проекты.

Инвестирование во вторичную недвижимость требует особых личных качеств: делового чутья и немалого опыта. Умение увидеть в заброшенном заводском корпусе преуспевающий бизнес-центр или популярный молодежный клуб дано не всем. Советы по поводу рационального выбора объекта недвижимости будут даны несколько позже.

Цели инвестирования в деловую недвижимость

Предприниматели, вкладывая средства в тот или иной объект, руководствуются различными соображениями. Недвижимость может приобретаться в целях прибыльной перепродажи, сдачи в аренду (лизинг) или самостоятельной коммерческой эксплуатации. При каждом из перечисленных трех вариантов имеет место инвестирование: объект приобретает свойства основного средства.

Возможна еще одна форма вложения средств в объект коммерческой недвижимости. Она состоит в долговременной аренде большого помещения с передачей его в субаренду на более короткое время, иногда раздельными частями. В таком подходе заинтересованы все стороны процесса. Первичный арендатор берет на себя обязательства по своевременному расчету перед владельцем объекта и все остальные заботы. Субарендаторы получают доступ к нужным им площадям.

Первичный и вторичный рынок как оперативная площадка инвестора

Лицо, имеющее намерение приобрести объект недвижимости с целью извлечения прибыли, стоит перед выбором между новостроем и уже используемым помещением. У каждого из вариантов есть свои преимущества и недостатки.

Первичный рынок, в частности, представлен объектами, предлагаемыми «с нуля» в составе новых жилых комплексов. Как правило, современные проекты застройки предполагают размещение на цокольных, первых, а иногда и вторых этажах элементов деловой инфраструктуры в виде торговых и бытовых точек.

Новые возведенные объекты часто предлагаются по разумным ценам, так как застройщик заинтересован как можно быстрее вернуть вложенные средства, нередко заемные.

На вторичном рынке представлены помещения и строения разных типов. Цены существенно зависят от технического состояния, района, степени ветхости и прочих факторов, действующих на рынке недвижимости. Торг возможен и приветствуется, но и риски присутствуют.

Следует помнить, что автостоянки не относятся к деловой недвижимости в силу особенностей их правового статуса.

Особенности инвестиций в офисные помещения

Наиболее распространенное направление инвестиций в недвижимость – вложение в покупку офисных помещений для сдачи в аренду. При выборе объекта необходимо учитывать ряд важнейших факторов, среди которых локация.

В зависимости от назначения, офис может располагаться и в центре, и на окраине. Например, почти любая организация, специализирующаяся на обслуживании состоятельных физических лиц, предпочтет представлять свои услуги в престижном районе. В то же время юридическое лицо, предлагающее на рынке продукт технического назначения, вполне устроит промзона.

Кроме ценового престижного фактора имеют значения и другие обстоятельства: наличие удобных подъездных путей, остановок общественного транспорта, автостоянки, коммуникаций и криминогенная обстановка.

При намерении переоборудования квартиры в офис также нужно учитывать его специфику. Для некоторых организаций фасадный выход не имеет решающего значения. Но в большинстве случаев он важен. К тому же в документальном аспекте перевод помещения из жилого фонда в нежилой связан с многочисленными сложностями.

Один из вариантов – приобретение коммерческой площади в бизнес-центре. В этом случае собственник получает некоторые преимущества – он не отвечает за последствия поломок и других неполадок коммуникаций.

Инвестиции в торговые площадки

Строительство торгового центра – период, в который делаются самые заманчивые ценовые предложения. Такая щедрость объясняется не только тем, что девелопер на этом этапе наиболее остро нуждается в оборотных средствах – риски также максимальны до сдачи объекта.

Что касается уже работающих ТЦ, то сдача в аренду его площадей, как правило, проблемы не составляет, несмотря на высокие цены (большие, чем для офисов).

Размещение торгово-развлекательных центров в спальных района обусловлено высокой покупательской активностью. Плюсом также является универсальность использования помещений – они пригодны для торговли, предоставления бытовых услуг и отчасти организации общественного питания (в местах, снабженных соответствующими коммуникациями).

Минус ТВЦ – высокие цены, но это обстоятельство является общим и преодолеть его невозможно.

Инвестиции в сервисную недвижимость

Одна из особенностей недвижимости, предназначенной для оказания услуг населению, состоит в привязке клиентуры к конкретному адресу. Иными словами, люди, живущие в микрорайоне, привыкают ходить к нотариусу, в стоматологический кабинет, гимнастический зал или парикмахерскую, и прекращение работы подобного предприятия воспринимается негативно.

Если же надобность в перепрофилировании объективно существует, следует произвести анализ рынка услуг с целью выявления наиболее востребованных ниш.

На решение об инвестировании в сервисную бизнес-недвижимость оказывают влияние преимущественно стандартные факторы: ценовой и локационный. В данном случае фасадное расположение с выходом на оживленную пешеходную зону является обязательным.

Инвестиции в производственные объекты и складские помещения

Объекты недвижимости индустриального назначения, с инвестиционной точки зрения, считаются наиболее рискованными. Спрос на их приобретение, аренду или лизинг ограничен и зависит от множества факторов.

За исключением упомянутых лофтов, случаи успешного использования промышленной недвижимости не по первоначальному назначению крайне редки. Здания заводов, выведенных из эксплуатации, в 90-е годы чаще всего переоборудовали в офисные центры, если сделать это позволяло их топографическое расположение и техническое состояние.

В любом случае инвестор, вкладывая средства в склад или производственное здание, должен иметь четкое представление о том, на какого арендатора или покупателя оно позиционировано. Ему предстоит уплачивать налог на имущество, нести эксплуатационные и другие расходы, поэтому позаботиться о приходной части бюджета следует заранее. Без конкретного бизнес-плана инвестиция в индустриальный объект недвижимости может привести к большим финансовым потерям.

Сравнение инвестиций в коммерческую недвижимость и жилой фонд

Как ясно из предыдущего материала, работать с коммерческой недвижимостью намного сложнее, чем с жилыми квартирами и домами. Очевидные недостатки этого бизнеса:

  • Проблематичность ценообразования. Актуальную рыночную стоимость квартиры любой опытный риелтор назовет практически с первого взгляда. Для грамотной оценки объекта деловой недвижимости требуется учитывать слишком много обстоятельств, и все равно легко ошибиться.
  • Сложное прогнозирование ценовой динамики. На перспективы роста или падения стоимости объекта влияют многочисленные макро- и микроэкономические факторы.
  • Высокие управленческие и эксплуатационные расходы. Поддержание технического состояния объекта коммерческой недвижимости требует затрат независимо от того, используется ли оно полезно или простаивает.
  • Высокая цена входа. Квартира, например, в среднем стоит дешевле салона красоты.
  • Сомнительная ликвидность. Продать объект делового назначения сложней, чем жилое помещение – на него намного меньше покупателей.

И все равно, несмотря на многочисленные риски, связанные с объектами делового назначения, желающие вкладывать в них деньги находятся. Достоинства инвестиций в коммерческую недвижимость:

  • Относительно низкая конкуренция. Вкладывается в сложный и рискованный бизнес всегда меньшее количество инвесторов, чем в проверенное надежное дело.
  • Приобретя хороший объект и сдав его в аренду, инвестор обеспечивает себе стабильный доход на длительный период.
  • Отношения с арендатором строятся на договорной основе, обеспеченной действующим законодательством.
  • В долгосрочной перспективе цена объекта растет быстрее инфляции и обеспечивает доход, значительно превышающий банковские ставки.

В результате действия этих факторов, инвестор в деловую недвижимость может достичь более высокой рентабельности, чем его коллега, специализирующийся на жилом фонде.

Риски инвестиций в коммерческую недвижимость

Любая инвестиция предполагает опасность убытка, и сфера деловой недвижимости не составляет исключения. Стоимость объекта может снизиться. Не исключено также наличие скрытых конструкционных дефектов, о которых не знает не только покупатель, но и продавец.

Особенно рискованными считаются инвестиции в строительство коммерческой недвижимости. Процесс возведения здания сам по себе сложен, а порой возникают и другие препятствующие обстоятельства в виде недостатка средств, административных мер, изменения цен на материалы и т. п. Наконец, девелопер может оказаться мошенником – такие случаи бывали.

Все эти факторы следует учитывать при принятии решения об инвестиции в деловую недвижимость.

Советы по выбору объекта коммерческой недвижимости для инвестирования

Итак, риски оценены, выгоды тоже, и руководитель компании принимает решение: «Инвестируем в коммерческую недвижимость!»

Теперь следует определиться с критериями выбора объекта. В зависимости от цели инвестирования, следует обращать особое внимание на следующие характеристики:

  • расположение;
  • цена за единицу площади – она не должна превышать среднерыночное значение;
  • возможность конструктивного наращивания площади за счет пристроек, дополнительного этажа, использования мансарды и других способов, позволяющих относительно недорого повысить ценность имущества.

Качество отделочных работ обычно не принимается в учет. Напротив, неидеальное состояние интерьера чаще всего служит поводом для снижения цены. А придраться всегда есть к чему.

Семь этапов инвестирования в объекты коммерческой недвижимости

Как и всякий другой процесс, инвестиции в бизнес-недвижимость производятся по определенному рекомендуемому алгоритму. Некоторые из шагов могут быть исключены из нижеприведенной последовательности, но в общем виде она выглядит так:

  1. Выбор объекта недвижимости по критериям, соответствующим интересам и замыслу инвестора. Допустимы привлечение риелторских фирм или самостоятельный поиск.
  2. Осмотр объекта и переговоры. Происходит согласование цены.
  3. В случае успешности предыдущих операций, производится авансирование. Следует помнить, что в случае необоснованного отказа покупателя, по сложившейся практике задаток не возвращается.
  4. Документальная подготовка сделки. Процесс включает проверку правоустанавливающего пакета, выдачу необходимых доверенностей (если оформление поручается уполномоченным лицам) и другие контрольные действия.
  5. Составление договора купли-продажи или аренды (если приобретатель намерен осуществлять субаренду).
  6. Заключение договора путем подписания его сторонами и окончательный расчет.
  7. Перерегистрация объекта в государственных органах на нового собственника или владельца.

Современные российские и мировые тенденции рынка инвестиций в деловую недвижимость

Глобальный экономический кризис оказал негативное влияние на общую деловую активность. Как следствие, пострадал весь рынок коммерческой недвижимости. По данным прошедших двух лет около 11% торговой площади в Москве пустуют. В других странах также наблюдается спад.

На столь грустную картину предприимчивые инвесторы смотрят как на возможность заработать. Снижение цен на объекты коммерческой недвижимости, в совокупности с недооцененным рублем, создает предпосылки для вложения средств в перспективные объекты.

Приветствую! За девять месяцев 2017 года инвестиции в российскую недвижимость выросли на 40% и достигли $1,74 млрд. С другой стороны, за последние четыре года популярность вложений в жилой сегмент упала в три раза (по оценкам аналитиков ЦИАН).

Какой вывод можно сделать? В России явно уменьшается спрос на инвестиции в жилую недвижимость и растет - в недвижимость коммерческую.

Поэтому сегодня мы поговорим об инвестициях в коммерческую недвижимость: варианты, плюсы/минусы, риски и «подводные камни».

Коммерческая недвижимость - это любой нежилой объект, который приносит доход владельцу (склад, офис, парикмахерская, отель, спортзал, бизнес-центр, супермаркет).

Давайте я расскажу про самые распространенные варианты подробнее.

Торговые площадки

В России - это один из самых доходных типов недвижимости. Магазины и торговые центры в месте с большим пешеходным трафиком генерируют владельцу прибыль в тысячи рублей за квадратный метр.

Как это работает? Вы находите земельный участок, строите там торговый центр и сдаете площадки в аренду. Вам даже не придется «заморачиваться» с благоустройством недвижимости. В аренду сдаются голые стены с подведенными коммуникациями. Ремонт, мебель и техника - проблемы арендатора, а не владельца.

Самым интересным направлением коммерческой недвижимости в Москве эксперты считают стрит-ритейл. Раньше для таких объектов переоборудовали квартиры на первых этажах. Сегодня средняя доходность аренды стрит-ритейла составляет 11–12%. Хороший магазин ближе к МКАД окупается за 9–10 лет.

К слову, по итогам первого полугодия 2017-го в торговые площади было инвестировано $690 млн. - максимальный показатель за последние пять лет.

Офисные площадки

Уступают торговой недвижимости по доходности, но тоже приносит владельцам немалую прибыль. Гораздо большую, чем прибыль от сдачи в аренду жилой недвижимости в том же районе.

Когда-то офисная недвижимость считалась самой выгодной инвестицией. А сегодня средняя доходность в офисном сегменте на 0,5–1% ниже, чем в торговом. Спрос растет только на небольшие офисные помещения (100-200 м²) и новые форматы (например, коворкинг).

За последние пять лет ввод новых бизнес-объектов на рынок был минимальным. Что дает надежду на рост арендных ставок в ближайшие год-два. Так что перспективы в офисном сегменте недвижимости есть – но и риски пока высоки.

Индустриальные объекты

В первую очередь, в эту группу входят склады, а также промышленные объекты. В России индустриальная недвижимость большим спросом среди инвесторов не пользуется. Конкуренция на рынке высока, дефицита в свободных объектах пока нет, а долгосрочные договора на аренду заключаются редко.

Исключение - складские помещения. Их охотно берут в аренду интернет-магазины и крупные розничные сети. Наиболее востребованы сегодня крупные складские комплексы площадью от 100 000 м².

Варианты инвестирования в коммерческую недвижимость

Инвестиции в строительство

С момента начала стройки (первый этап из всех стадий строительства) до сдачи объекта в эксплуатацию цена недвижимости вырастает на 40-70%. Но такие инвестиции сопровождаются высокими рисками.

  • Во-первых, застройщик может оказаться банальным мошенником или честным банкротом.
  • Во-вторых, строительство иногда растягивается на неопределенный срок. Например, из-за резкого роста цен на стройматериалы.
  • В-третьих, не так просто найти на готовый объект покупателей или арендаторов. До момента продажи (или в периоды простоя) помещение будет приносить убытки.

Ну, и конечно, инвестиции в строительство требуют серьезного капитала. Тем более, инвестиции в недвижимость коммерческую.

Участие в краудфандинговом проекте

Краудинвестинг - это совместное или «народное» финансирование. Коллективные инвестиции дают возможность поучаствовать в масштабных проектах. В том числе, и в покупке объектов недвижимости. Краудинвестинговые онлайн-платформы отбирают перспективные проекты, делают их первичную оценку и привлекают к финансированию всех желающих.

Крупных площадок в России несколько: StartTrack, VentureClub.co, «Город денег», «Поток» и, конечно, AKTIVO. Проект AKTIVO предлагает новые возможности для пассивного дохода от сдачи недвижимости в аренду через онлайн-сервис.

Как это работает? Команда Aktivo ищет и проводит аудит объектов, выставленных на продажу. Проект ориентирован на недвижимость с доходностью от 13% (это около 2% всех коммерческих предложений на рынке). Чаще всего Aktivo отбирает для инвестирования стрит-ритейл.

Вложить деньги в «квадратные метры» может любой совершеннолетний россиянин с паспортом. Минимальный размер вложений на Aktivo составляет 100 000 рублей.

Для инвестиций создаются монофонды в виде закрытого ПИФа. Помещение, под которое собираются средства, вносится на баланс монофонда. Другими словами, паи фонда заранее обеспечены активом!

Каждый месяц площадка предлагает инвесторам новый объект, разделенный на доли по 1000 рублей (номинальная стоимость). Клиент нажимает кнопку «инвестировать» и через трое суток его доли зачисляются на личный счет. Все объекты Aktivo застрахованы в «Сбербанк Страхование».

Как только выкупаются все доли, пайщики начинают получить доход от сдачи объекта в аренду.

В 2016 году инвесторами площадки Aktivo стало более 200 человек. За год они инвестировали в коммерческую недвижимость 500 млн. рублей. На площадке было выставлено два объекта:

  • Супермаркет «Виктория» в Долгопрудном (доходность 12,1% годовых).
  • Супермаркет «Пятерочка» в Люберцах (доходность 11,2% годовых).

Доля в паевом фонде недвижимости

В России инвестиции в недвижимость через паи доступны только в закрытых паевых фондах (ЗПИФ). По сути, это обычный ПИФ, но деньги пайщиков вкладываются в недвижимость.

Почему фонд «закрытый»? Потому что войти в него можно только вначале, а выйти (предъявить управляющей компании паи к выкупу) - после завершения. Классические инвестиции формата «купил и держи». Кстати, именно за счет средств ЗПИФН строился торговый центр «Атриум».

Из-за того, что ЗПИФН создаются под конкретные проекты (что-то вроде закрытого клуба «для своих»), они отличаются низкой ликвидностью.

Давайте разберем структуру ЗПИФН на примере «Фонд Коммерческая недвижимость» от УК «Сбербанк Управление Активами».

Фонд ориентирован на долгосрочных инвесторов (рекомендованный срок инвестиций составляет пять лет). Цель фонда: покупка недвижимости и прав на нее для получения в будущем прибыли от сдачи в аренду или перепродажи по более высокой цене.

Фонд инвестирует в долевое строительство по жилым проектам, объекты коммерческой недвижимости и земельные участки в Москве и МО, Казани и Новосибирске. Каждые полгода инвестиционный доход распределяется между пайщиками.

К сожалению, никакого роста «Фонд Коммерческая недвижимость» не показывает. Пока пайщики фонда несут только финансовые потери. С начала года цена пая упала на 10,61%, а за три года – на 30,56%. Сегодня один пай сберовского ЗПИФН оценивается почти в 180 рублей.

Номер в апарт-отеле

Апарт-отели позволяют зарабатывать на сдаче апартаментов в аренду.

Для владельца такого номера есть два способа заработка:

  • Активные инвестиции: сдача объекта в аренду (посуточно или помесячно);
  • Пассивные инвестиции: заключить договор с управляющей компанией и получать процент от прибыли.

Плюсы инвестиций в апарт-отели:

  1. Более низкая цена покупки по сравнению с другими жилыми объектами недвижимости (на 10-20%).
  2. Объект можно купить с хорошей скидкой на стадии строительства (до 30% от цены объекта).
  3. Номер в апарт-отеле приносит регулярную прибыль без серьезных затрат времени и сил.

Управляющая компания гарантирует инвестору доход, который не зависит от плотности клиентского потока или сезона. Доходность инвестиций обычно сопоставима с процентами по банковскому вкладу. Но в отличие от депозита, у Вас на руках есть физический актив.

В России направление апарт-отелей только зарождается. Пока несколько объектов построено в Москве и в Санкт-Петербурге. Но сегмент перспективный и растет хорошими темпами.

Инвестиции в зарубежную недвижимость

За 10 месяцев 2017 года число запросов на покупку зарубежной недвижимости с целью инвестиций выросло в два раза (по сравнению с тем же периодом прошлого года). Однако это по-прежнему на 45% ниже докризисного уровня.

В 2016-м ТОП-10 стран, популярных у русскоязычных инвесторов, выглядел так: Болгария, Италия, Испания, Германия, США, Греция, Черногория, Турция, Чехия и Франция. Примерно 40% заявок касалось коммерческой недвижимости.

Однако список стран с высокой доходностью объектов выглядит совсем по-другому: Новая Зеландия (15,1%), Латвия (11,5%), Канада (11%), Израиль (9,3%), Венгрия и Австрия (8,5%), Швеция (7,9%), Турция (7,3%), Великобритания (7%) и Болгария (6,7%).

Как выбрать зарубежный объект для инвестиций?

Шаг 1. Определиться с целью вложений:

  • Для сохранения капитала на длительный срок подойдут стабильные рынки, где цены практически не меняются (Берлин, Париж, Вена, Лондон, Осло, Копенгаген, Стокгольм, Будапешт). Рентабельность таких инвестиций составляет 4–6% годовых.
  • Для преумножения накоплений нужно выбирать рынки с хорошим потенциалом роста и доступные по цене.

Для отбора объектов стоит изучить независимые аналитические обзоры (например, Colliers International или Knight Frank). Главное, не нарваться на очередной «пузырь».

Доходность таких инвестиций может достигать 9% годовых.

Шаг 2. Оценить привлекательность инвестиций.

Сегодня самое выгодное вложение в европейские «квадратные метры» - это покупка объекта на стадии строительства. Лучше покупать либо новую недвижимость, либо объект не старше 10 лет. В таком случае он, как правило, находится в распоряжении девелоперов, а не агентов.

Перед сделкой инвестору придется изучить и объем туристического потока в стране, и текущее состояние инфраструктуры, и востребованность объекта, и цену в рублях за 1 м².

Шаг 3. Не забыть про дополнительные расходы.

Покупая зарубежную недвижимость, будьте готовы к дополнительным расходам: единовременным и регулярным (услуги юриста, нотариуса и риелтора, финансовое посредничество, гербовый сбор, ремонт объекта, налоги, страхование, затраты на управляющую компанию).

Средние единовременные затраты составляют примерно 7% от стоимости объекта, регулярные: 1–1,5% без ипотеки.

Пару слов о жилой недвижимости

Квартира в новостройке

В 2008 году можно было купить квартиру в новостройке и через пару месяцев перепродать ее с доходностью в 40%. Сегодня заработать на перепродаже «первички» крайне сложно.

Приобрести квартиру не проблема – гораздо трудней найти покупателя, готового купить ее «с накруткой». Между моментом покупки и продажи может пройти несколько лет. И все это время владелец объекта несет расходы на содержание объекта. В редких случаях доходность сделок доходит до 20%.

Очень маловероятно, что цены на жилье в России в обозримом будущем вырастут. К Москве это тоже относится, учитывая грандиозные планы московской мэрии по вводу на рынок гигантского объема нового жилья в рамках реновации.

Квартира под сдачу в аренду

В 2017-м покупать жилую недвижимость под сдачу в аренду эксперты не рекомендуют. Серьезные издержки на покупку и содержание жилых квартир «роняют» доходность аренды ниже процентов по депозитам. Уровень дохода от сдачи в долгосрочную аренду в России приближается к европейскому: 4-6% годовых. Да и по временным затратам сдача помещений в аренду больше напоминает свое дело, чем пассивные инвестиции.

Поэтому на вопрос «взять кредит или копить» я обычно отвечаю: «только без ипотеки». Время, когда заработок на жилье перекрывал ставки по ипотеке – уже позади.

Риски и подводные камни

На инвестиции в коммерческую недвижимость в России влияют три группы рисков:

  • Политические;
  • Экономические;
  • Юридические.

В последние годы российская геополитика отличается, мягко говоря, непоследовательностью. Мы резко и неожиданно меняем и приоритеты развития, и союзников. Такие «метания» делают Россию опасной с точки зрения международной безопасности. Не говоря уже о пресловутых санкциях и контрсанкциях.

От статуса «все сложно», в первую очередь, страдает бизнес, связанный с туризмом, торговлей и массовыми мероприятиями. В том числе, и гостиничный.

Экономическая ситуация в России тоже, к сожалению, не безоблачна. И вряд ли что-то кардинально поменяется в ближайшие годы. Ведь кризис 2014-го (в отличие от 2008-го) вызван не внешними, а внутренними факторами. Модель, ориентированная на экспорт сырья, оказалась опасно уязвимой.

Ну, а юридические риски в России всегда были высоки. Каждый год правительство изыскивает новые источники наполнения бюджета. И это, как правило, больно бьет по частному бизнесу. К примеру, с 1 января 2017-го кадастровая оценка недвижимости полностью перешла под контроль государства. Что обогатило чиновников и создало кучу проблем бизнесменам-владельцам недвижимости.

Плюсы инвестиций в недвижимость

  • По сравнению с инвестициями в жилую недвижимость, срок окупаемости здесь ниже, а доходность выше.
  • На этапе экономического подъема в стране спрос на коммерческую недвижимость всегда растет.
  • Может приносить по-настоящему пассивный доход долгие годы, если отдать объект под управление.
  • Если вовремя инвестировать в ремонт и обслуживание здания, то с годами стоимость объекта только вырастет.
  • Под залог коммерческой недвижимости банки охотно дают кредиты на адекватных условиях.
  • В случае обвала фондового рынка, цены на коммерческую недвижимость упадут не сразу, а «с опозданием».

Минусы инвестиций в недвижимость

  • Требуется большой стартовый капитал. Гораздо больший, чем в жилую недвижимость.
  • Низкая ликвидность вложений. Быстро продать склад или магазин не получится.
  • Сложно спрогнозировать, как будут меняться цены на объекты и размер арендной платы.
  • Коммерческая недвижимость сильнее реагирует на негативные явления в экономике (падение покупательского спроса, девальвация нацвалюты, локальные кризисы).

Заключение

Во все времена недвижимость – отличный вариант для инвестиций. С годами меняются лишь тренды и направления, а также появляются новые форматы для инвесторов. В 2017-м пользуется спросом торговая недвижимость, апарт-отели и такие страны как Новая Зеландия, Латвия и Канада.

Инвестиции в строительство и ПИФы сегодня низкодоходны. А вот участие в краудинвестинговых проектах популярно, как никогда.

Выгодно ли инвестировать в бизнес-недвижимость в 2016 году? Какие особенности имеет инвестирование в недвижимость за рубежом? Как правильно инвестировать в недвижимость при малом капитале?

Привет всем, кто посетил сайт бизнес-журнала «ХитёрБобёр»! С вами Денис Кудерин, специалист по инвестированию.

Продолжаем многоликую тему прибыльных финансовых инвестиций. Вопрос, который будет со всех сторон рассмотрен в новой публикации – вложения в недвижимость.

Материал будет полезен как инвесторам-новичкам, так и тем, кто уже имеет опыт в долгосрочном инвестировании.

Итак – начнём!

1. Стоит ли инвестировать в недвижимость – плюсы и минусы

Вопросы прибыльных вложений интересуют каждого разумного человека. Как сделать, чтобы наши сбережения не «съела» инфляция? Как заставить капитал работать и проносить постоянные дивиденды?

Ответ прост – нужно вкладывать финансы в долгосрочные и перспективные инвестиционные инструменты. Один из таких инструментов – недвижимость.

Крыша над головой нужна каждому. Пока существует человеческая цивилизация, её представители будут нуждаться в жилье. Стало быть, квартиры и дома всегда будут надёжным вариантом денежных вложений.

Вклады в недвижимость – полноценный вид бизнеса. Для инвестиций в жильё не обязательно даже обладать крупным капиталом, поскольку вложиться можно на стадии строительства или, скажем, приобрести долю в жилищном кооперативе.

К плюсам инвестирования в недвижимость относятся:

  • высокая ликвидность объектов;
  • доходность в долгосрочной перспективе (сдавая жильё в аренду, можно зарабатывать на этом годами и десятилетиями);
  • относительная доступность вкладов;
  • большой выбор направлений инвестирования (жилая и коммерческая недвижимость, здания на стадии котлована и «первого этажа», загородные коттеджи, элитное жильё).

Как и любые другие финансовые операции, рассматриваемый нами тип вложений подвержен определенным рискам.

Минусы вкладов в жильё:

  • зависимость спроса на объекты от общей экономической ситуации в стране и в конкретном регионе;
  • высокая стоимость объектов недвижимости;
  • низкий спрос на жильё в небольших городах;
  • сопутствующие расходы – налоги, оплата коммунальных услуг, отделка и ремонт.

Существуют и другие нюансы: цены на конкретные квартиры часто меняются из-за непредсказуемых факторов.

Пример

Вы купили жильё в относительно престижном районе с целью последующей перепродажи, а недалеко от дома через несколько лет построили фабрику (мясокомбинат, завод) или проложили оживленную магистраль. Стоимость такого объекта неизбежно снижается, вкладчики теряют часть своих сбережений.

Выбирая варианты инвестирования в недвижимость, следует провести предварительную работу и выяснить все сопутствующие факторы и обстоятельства.

2. Куда выгодно инвестировать – ТОП-5 популярных вариантов

Эксперты считают, что вклады в недвижимость несут в себе гораздо меньше рисков, чем работа с акциями на бирже, стартапами или вложениями в бизнес. Жилые и коммерческие объекты редко падают в цене, если, конечно, не находятся в аварийном состоянии.

Особенно выгодны инвестиции такого типа в крупных городах. Здесь существует прямая зависимость – чем больше город, тем выгоднее приобретать в нём жильё. Ликвидность объектов в Москве на порядок выше, чем, скажем, в Барабинске.

Тем не менее, свои варианты есть в любом населённом пункте. Чтобы ваши финансовые операции принесли вам прибыль, нужно выбрать наиболее выгодное направление для капиталовложений.

3. Как инвестировать в недвижимость – 5 основных этапов

Делать вклады в недвижимость нужно последовательно и осмотрительно, это снижает риски и повышает прибыли. Инвестировать «по науке» это как ездить по ровной автостраде – минимум опасности, максимум комфорта.

Этап 1. Определяем свои финансовые возможности

Для начала стоит определиться, какими активами вы располагаете. От этого зависит тип последующих инвестиций. Думаю, нет нужды напоминать, что вкладывать можно только «свободные» активы, которые не предназначены для оплаты собственного жилья и прочих жизненно необходимых вещей.

При небольших капиталах доступны лишь такие варианты как приобретение земли или покупка жилья на стадии стройки. Но не забывайте, что всегда есть возможность увеличить свои активы с помощью кредитов или привлечения соинвесторов.

Этап 2. Изучаем предложения на рынке недвижимости

Анализ предложений рынка – важнейшая стадия инвестирования, от которой зависит размер ваших дивидендов.

Чем больше времени, вы потратите на изучение текущей ситуации, тем выгоднее будет ваша покупка. В выигрыше оказываются вкладчики, в тонкостях постигшие все тенденции и нюансы рынка.

Этап 3. Выбираем объект недвижимости

Некоторые инвесторы предпочитают работать с элитным жильём и всяческим эксклюзивом (пентхаусы, квартиры с террасами). Стоимость такой жилплощади традиционно выше, но и ликвидность соответствующая, особенно в крупных городах.

Из объектов на стадии строительства стоит выбирать те, которые возводятся одним этапом. Стоимость жилья в строящемся доме возрастает по мере появления новых этажей. Поэтому целесообразнее вкладываться в такие проекты как можно раньше.

Вторичный рынок менее интересен с точки зрения доходности, но зато такие квартиры можно приобрести с минимальными активами.

Этап 4. Приобретаем недвижимость

При покупке жилья главное – правильно и с минимальными затратами оформить необходимые документы.

Если ваш опыт в приобретении недвижимости нулевой, стоит привлечь юриста, который поможет в оформлении сделки. Не забывайте про налоговые нюансы: их тоже стоит изучить заранее.

Этап 5. Перепродаем или сдаем недвижимость в аренду

Значение имеет цель приобретения. Сроки окупаемости при перепродаже новостроек составляют 2-3 года. Но помните, что придётся платить подоходный налог, если вы желаете реализовать объект в течение 3 лет после приобретения.

Аренда – это «долгие» деньги: в среднем жильё окупается за 7-10 лет, но зато уровень надёжности – выше. При этом квартира, сдаваемая во временное пользование, даже через 10 лет всё равно останется вашей.

При удачном раскладе можно сэкономить 40% стоимости квартиры, которые затем вернутся к вам в виде прибыли от последующей реализации объекта.

О покупке на стадии строительства уже упоминалось. Приобретать «недострой» выгодно и рентабельно, но рискованно. Не всегда строительство заканчивается в запланированные сроки. Бывает даже, что оно не закачивается вообще никогда.

В каждом большом городе время от времени появляются комитеты «обманутых вкладчиков» - людей, которые инвестировали в недвижимость и остались ни с чем. Судиться с компанией-застройщиком – не самая завидная перспектива.

Ещё один способ сэкономить – купить квартиру без ремонта, сделать его за свой счет и продать объект по цене, покрывающей ваши затраты. В зависимости от качества расходных материалов и уровня отделки разница в стоимости может составить 10-20%.

Продвинутые инвесторы знают ещё более радикальные способы экономии. Например, покупают конфискованное имущество, которое продаётся на свободных торгах.

Недвижимость, которую выставляют на аукцион при банкротстве частных лиц и компаний, часто продаётся по сниженной цене, поскольку оценка таких объектов не всегда проводится профессионалами.

Банки периодически выставляют на продажу залоговую недвижимость, которую отсудили у ипотечных неплательщиков или кредиторов, взявших займ под свои квартиры и не вернувших его. Здесь тоже можно найти выгодные варианты.

Есть специальные сайты, на которых публикуются свежие лоты с выставленными на продажу залоговыми и конфискованными квартирами. Информации имеется также в Едином Реестре РФ по банкротству юридических субъектов.

5. Как инвестировать в недвижимость при малом капитале?

Небольшой размер начального капитала – не помеха для человека думающего и предприимчивого. Есть способы обойтись минимальными вложениями или привлечь для своего проекта дополнительные средства.

1) Оформляем кредит или занимаем у друзей

Самый очевидный вариант – взять целевой кредит на покупку жилья. Некоторые финансовые компании охотно субсидируют начинающих инвесторов.

Правда, любой займ нуждается в оплате процентов, так что любые операции, связанные с привлечением сторонних средств требуют тщательного расчета. Доход от предприятия должен перекрывать долги; кроме того, следует учитывать сроки кредита.

Лучше обращаться в крупный банк с безупречной репутацией – , .

У богатых друзей и родственников, если таковые имеются, можно занять деньги без процентов.

2) Становимся соинвестором

Хороший способ для вкладчиков с небольшими сбережениями – поиск и привлечение соинвесторов. Если ваш проект действительно перспективный и продуманный, найти партнёров не составит труда.

3) Выбираем грамотную стратегию инвестирования

Грамотный план – залог успеха. Если вы ощущаете острую нехватку собственных знаний в вопросах эффективного инвестирования, обратитесь к профессионалам.

Рекомендую проект «Территория Инвестирования» . Организация представляет собой Клуб Инвесторов, который проводит курсы и обучающие семинары для тех, кто интересуется частными вложениями. Особое внимание уделяется инвестированию в недвижимость.

Ведут уроки профессиональные инвесторы и бизнесмены. Тематические направления – стратегии инвестирования, быстрый старт с минимальными вложениями, инвестиции в жилую и коммерческую недвижимость, хостелы, аренда и субаренда.

6. Как увеличить свою прибыль при инвестировании в недвижимость – практические советы и рекомендации

Несколько советов для увеличения прибыли.

Перепланировка – самый доступный способ улучшить функциональные показатели жилья без увеличения его площади. Грамотная перепланировка поможет продать квартиру или дом на 10-25% дороже первоначальной стоимости.

Совет – не забудьте получить разрешение на переделку в соответствующих органах (архитектурном отделе районной администрации и в БТИ). Некоторые виды перепланировки однозначно запрещены законодательством – например, снос несущих стен или увеличение кухни за счет жилого помещения более чем на 25%.

Совет 2. Пристраиваем дополнительные помещения

Пристройка дополнительных помещений возможна лишь в частных домах и коттеджах. Там же допускается надстройка этажей, превращение чердака в мансарду, установка балконов и прочие архитектурные излишества.

Совет 3. Делаем качественный ремонт

Хороший ремонт повышает цену на квартиру на 10, а то и 20%. Разница будет ещё более ощутима, если вы сделаете ремонт самостоятельно.

Не стоит слишком экономить на качестве расходных материалов – покупатели тоже не дураки и легко отличат дешевые китайские обои от добротной европейской продукции.

Совет 4. Превращаем жилое помещение в нежилое и наоборот

В зависимости от того, на какие объекты в конкретном районе или городе есть повышенный спрос, можно переоборудовать помещение из жилого в коммерческое и наоборот.

Устройство из жилых квартир офисов и торговых помещений – прибыльный бизнес в крупных городах. Особенно перспективны в этом плане жилые дома, расположенные на многолюдных улицах и деловых кварталах.

7. Инвестируем в недвижимость вместе с профессионалами

Профессиональная поддержка стоит денег, но в итоге может на порядок приумножить ваши прибыли. Хотите снизить риски и увеличить рентабельность – работайте с экспертами в сфере вложений в недвижимость.

Activo – доступ к самым ликвидным объектам недвижимости. Безопасная и автономная форма коллективного владения. Инвестиции с гарантированным коэффициентом прибыли в 11,6% для вложений от 2 млн. руб.

Почему инвестиции в коммерческую недвижимость пользуются такой широкой популярностью? Все дело в том, что такие помещения предназначены для ведения бизнеса, торговли или различных развлечений в большом городе, следственно вкладчик может регулярно получать прибыль от сдачи в аренду той площади, в которую он вложил свои деньги.

Подобные вклады приносят прибыль не только очень быстро, но и регулярно. Вот почему вкладчики со свободными финансовыми ресурсами часто прицеливаются на строительство развлекательных комплексов или торговых центров.

Как инвестировать в коммерческую недвижимость?

Итак, с чего вы должны начать? Для начала нужно выбрать объект с удачным местоположением. Если вы присматриваете жилое помещение, убедитесь, что оно в месте с развитой инфраструктурой, если офис – с большой парковкой и метро поблизости, производственный объект – с ж/д путем.

Сравните цены на подобные объекты. Современный рынок недвижимости предоставляет большое количество различных строений, как по цене, что превышает реальную стоимость в несколько раз, так и по достаточно низкой цене из-за сложившихся кризисных обстоятельств. Перед тем, как вложить свои деньги, промониторите и изучите рыночные предложения.

Сделайте также анализ востребованности: в большинстве случаев для аренды выбираются малогабаритные помещения, комнаты на первых этажах многоэтажных жилых домов, небольшие студии, бутики и офисы.

  1. Просмотр нескольких вариантов с целью снижения риска;
  2. окупаемость, для этого необходимо договориться с потенциальными арендаторами, а также подсчитать все сроки, прибавляя до 30% от общей суммы капиталовложения на всевозможные расходы;
  3. проверку того, какой ремонт нужно будет сделать, и в какую сумму он вам обойдется;
  4. соблюдение всех правил юридического оформления документации. Проверьте наличие документов от местных органов самоуправления, а также правильность заполнения всех бланков и форм.


Рынок коммерческой недвижимости требует большого понимания, потому, что если вы задаетесь вопросом, какой должна быть сумма взноса, однозначного ответа здесь не существует. От любой операции вы можете заработать до 40% от той суммы, которую вложили, но, сколько вам нужно вложить?

В общем, для инвестирования совсем не обязательно иметь юридическое лицо. Спрос на объекты такого рода достаточно высок, и по оценкам экспертов сумма такова: в среднем минимальные финансовые вложения равны $150 000, так как стоимость нежилого помещения равна $3.000-4.000 за 1 м?. Тогда доходность за первый год может возрасти до 15%.

Если вы располагаете суммой в $100 000, вы можете вложиться в коммерческую недвижимость по схеме партнерства, которую мы только начинаем перебирать у западных аналогов.

На территории Российской Федерации вложения могут быть самыми разными, в зависимости от города и предназначения объекта. К примеру, минимальная сумма вкладов, которую можно вложить, равна $ 5 000.

Да, за такую низкую сумму вы не сможете приобрести объект, поэтому все средства в данном случае объединяются в пул. Вся сумма инвестируется, а потом доход от эксплуатации помещений делится на части, в зависимости от того, сколько было вложено лично вами.

Москва . По размерам вкладов в коммерческую недвижимость Москва остается неоспоримым лидером. Сегодня столица привлекает порядка 80% всех вложений строительного рынка. С начала года эта сумма уже достигла 4,33 млрд. долларов.

В городе минимальная сумма будет зависеть от вида и предназначения объекта, в который вы собираетесь вкладывать деньги. Минимальная цена за 1м? составляет порядка 5 000 долларов. Но, это минимальная отметка. Причем найти такое предложение очень непросто. Для этого вам понадобится много усилий, времени и знакомств.

Если вы можете позволить себе вложить порядка 1 000 000 – 1 500 000 долларов, вложитесь в офисную недвижимость. Этого достаточно для строительства помещений в известных бизнес-центрах. На рынке столицы известны случаи приобретения небольших блоков всего по 1 000 000 долларов.


Санкт-Петербург . Бывшая столица занимает сегодня второе место по объему вкладов в коммерческую недвижимость. За предыдущий квартал этого года в строительство было инвестировано порядка 50 000 000 долларов.

Самые популярные объекты – это торговые помещения на первых линиях, т.е. улицах, для которых характерно интенсивное транспортное и пешеходное движение.

Сумма вложения может достигать от 300 000 до 400 000 рублей за 1 м?, в случае если объект удачно расположен. Это так называемые более ликвидные объекты, а вот менее ликвидные (те, что находятся на второй линии) характеризуются более низкими ценами. Сегодня они колеблются в диапазоне от 120 000 до 100 000 рублей за 1 м?.

Нижний Новгород . Малые инвестиции на рынке Нижнего Новгорода достигают 3-7 млн. рублей. За такую большую сумму можно вложить в торговое помещение от 20 до 70 м?, в зависимости от его расположения. Такие помещения сдаются в аренду и ежегодно приносят прекрасный доход.

Средний рыночный показатель – от 12 до 20 млн. рублей. И это на сегодняшний день офисные помещения и магазины больших размеров (от 70 до 250 м?). Если вы вкладываете в объект, который находится на первой линии, то такую сумму можно потратить лишь на небольшое помещение в 50-80 м?.

Екатеринбург . Сегодня именно на этот город бизнесмены смотрят как на локацию с очень благоприятным инвестиционным климатом. Минимальные суммы вложения за 1 м? тут достигают 67 000 – 84 000 рублей.

Сколько вы можете заработать?


Если вы задаетесь вопросом, когда окупится весь проект, то вам нужно знать, что правильный расчет всего периода напрямую зависит от величины вложения, а также , как и от многих других факторов.

Например, если сумма арендной платы за 1 м? в год составляет около $400, а вы прогнозируете, что все окупится за 3 года, то вам стоит учесть даже самые неблагоприятные варианты.

Например, за это время вы можете сменить несколько арендаторов. В среднем на их поиски вы потратите до двух месяцев, подсчитайте величину расходов на рекламу и т.д. Поэтому, чтобы все окупилось за три года, величина аренды должна достигать заоблачных $1 200 за 1 м?.

Если предположить, что доход вы начнете получать в том же году, кода вы вложили свои деньги, то в Подмосковье картина будет выглядеть примерно так: доход от 1 м? помещений будет составлять 24 000 рублей в год. Значит, рентабельность инвестиции будет равна 20% в год без учета стоимости помещения.

Стоит ли опасаться рисков?


Да, стоит, потому что любой инвестиционный проект тесно связан с различными факторами риска. На строительном рынке основными из них являются:

  • Финансовые потери, появившиеся из-за неэффективного управления проектом;
  • финансовые потери, появившиеся из-за непрофессионального проектирования проекта;
  • финансовые потери в процессе оформления купли-продажи из-за мошеннических схем;
  • приобретение неликвидного объекта;
  • приобретение низколиквидного объекта;
  • ухудшение ликвидности объекта из-за появления конкурирующих объектов, физического разрушения или морального старения;
  • потеря прав собственности из-за неправильного оформления всей документации;
  • наличие дефектов в объекте (в большинстве случаев дефекты скрыты);
  • капиталоемкость инвестиционного проекта;
  • уменьшение спроса на строительном рынке;
  • снижение цены предложения;
  • снижение арендной ставки;
  • увеличение предложения;
  • длительный период окупаемости проекта;
  • разрушение/повреждение объекта из-за землетрясений, ураганов, пожаров, наводнений и других стихийных бедствий.

Сегодня на рынке недвижимости действует одно негласное правило: чем выше риск, тем выше прибыль. Или наоборот.

Именно по этой причине так называемые пассивные инвестиции по праву считаются наименее прибыльными. К ним относят покупку объектов для последующей сдачи в аренду. В это время самыми рискованными были и остаются так называемые девелоперские проекты строительства недвижимости.

Если вы являетесь потенциальным вкладчиком, будьте готовы к тому, что вместе с направлением бизнеса вы, в любом случае, получаете комплект рисков в придачу.